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2009年1月7日，一则消息显示，在刚刚过去的2008年，济南市超过1.1万套住宅滞销，可售住宅空置率超过了50%，有业内人士分析，开发商手中房源的空置数字已到了危险的边缘。
1月12日，记者致电济南市建委房地产开发处，对方否认曾发布任何数据。
一方是超高的空置率下誓死不降价；一方是买涨不买跌的持币待购者继续等待。
这一场无声的僵持战，关键只在于两个
死了也不降?
据济南市建委对商品房供需情况的统计，2008年，济南市可售房源23507套，成交12135套，完成销售面积136.7万平方米，平均成交价5448元，平均每套总价61万元，总成交金额近75亿元。剩余房源11372套，剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。2008年济南公寓销售2645套，剩余3969套，销售率39.9%。商铺销售758套，剩余1482套，成交面积31310平方米，按销售面积计算销售率仅为8.6%。写字楼销售245套，剩余1488套，销售率18.19%。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
"按住宅面积算销售了48.7%，也就是说开发商手中可售住宅空置率超过了50%。如此说来，目前济南市开发商手中房源的空置数字已经到了危险的边缘。"某业内人士在接受记者采访时说。
一方面是大片卖不出去的房子，另一方面则是"死了也不降"的房价。既然空置率已到了如此危险的边缘，为什么仍然不降价呢?
某房产公司负责人告诉记者，一般一个房地产项目销售超过70%以上时，成本就基本回来了，剩下的20%-30%的尾盘就是利润，因此，只要开发商没到山穷水尽、资金紧张的地步，一般是不会做出价格让步的。"不着急、慢慢卖"是众多空置房开发商的共识。另外，开发商手中的空置房可以抵押给银行获取贷款。因此，只要不遇到大的资金压力，开发商不会轻易降价。
开发商如何消化空置房
空置房的大量出现也就使原来空置房的定义必须有一个新的内涵，它应该包括两方面的意思，竣工后没有销售出去或者销售出去但没有人住的房子，一句话，在某个时点只要是待售、待租房屋都应该视作是空置房，这一点是大家必须正视的现实。而从国外许多国家的经验来看，空置房也是包含了这两方面的含义，这也符合国际惯例。
开发商面对的空置房销售压力，不仅表现在未售出的商品房，还有部分投资散户购置的房产，购买此类房屋的人不是为了自住，也不是为了通过出租而获取收益，而是希望能够再次出售来获得投资收益。
这可以说是二次上市，是楼市中看不见的潜在供应，就会对市场造成不小的压力。
二次上市房源的最大特点是不确定性，它不可能按照某个计划来推出。在市场好的时候，许多投资者都会把房子捂在手中，希望能卖个好价钱。而如果市场发生风吹草动或趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大的供应量就会对市场造成伤害。
在这种现实压力下，济南的很多开发商已经在2008年第四季度变相降价。
"位于济南市高新区的某楼盘一次性推出30多套特价房，特价房面积从五六十平方米到一百多平方米，每平方米最高优惠幅度达1000多元。经十路上的某楼盘也在新推出的房源中拿出近30套作为特价房销售。月底前认购'贵宾卡'，2万元可以抵4万元。某楼盘一期剩余29套房源，执行9.2折一口价优惠，项目二期推出婚房概念，买婚房赠送嫁妆大礼包。特价房、折扣卡、赠送礼包这些类似的变相降价的方式频频出现在广告里，看得人云里雾里的。"想买婚房、关注省城楼市近两年的尹先生总结说，最近这种促销广告特别多，但是"赤裸裸"喊出降价的并不多。
"市场销售不畅很大一部分开发商资金早已吃紧，一些项目已经明显放缓施工进度。而且临近年底，资金压力非常大，大幅优惠以争取客户是开发商不二的选择。"一位不愿透露姓名的业内人士分析说。
现在降价是根魔杖，如果降了能卖得火，这是成功的，但现在关键是开发商降价能否获得市场的正面效应，低迷的市场中，消费者自然高兴房子降价，但是又担忧价格是否一步降到了位，买涨不买落就是个心理公式。
降了也不买，越降越不买，这正是开发商担忧的。为避免踏入"地雷阵"，大部分开发商只能变相降价。
空置房的投资选择
但是开发商这样变相降价的行为并没有激起市民的购房欲望，市场销售依然惨淡，房屋空置率还是达到了危险的50%。不久前，清华大学国情研究中心管清友博士曾说："开发商如果再不降价，浓厚的观望氛围还会让商品房销售面积持续下降，2009年商品房空置面积将达到历史最高点，必然会出现大量空置房并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在市场信心不足或没有信贷资金的支持下，部分开发商资金链可能开始断裂，并且可能出现烂尾工程，有的房企将因资金链断裂而宣告死亡或被迫转行。"
而在不久前，中国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部及中国人民银行四部委在对《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)进行详细解读时称，房价仍高于普通居民的支付能力，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。这在一定程度上被理解为政府肯定开发商的降价行为。
对于持有空置房的投资者，招商银行济南东门支行零售银行部经理李伟萍认为，从市场的总体情况来看，目前济南的楼市是比较理性的，宏观调控也会在一定程度上影响市场的趋向。在这种状况下，就要求投资者重新审视一下自己的投资计划。
如果投资者看重的是短期投资，那么目前对于绝大多数投资者来说，可能都已经获利，则可以考虑及时出手，以便资金落袋为安。这对于那些过分依赖银行贷款，而且资金链绷得很紧的投资者来说，是一个不错的选择。因为在盘整期间，会产生很多不确定的因素，导致房产市场产生不可预知的变异。
当然从长远来看，济南楼市将来肯定还有一定的发展空间。所以对于那些资金较为充足、而且看好济南房地产市场长期发展态势的投资者来说，可能还会考虑继续持有，但她认为持有周期可能会大大加长，所以如果让房子一直保持空置就不那么合适了。应该让空置房活起来，尤其是对于现时市场上的许多毛坯空置房，投资者应该考虑进行适当的装修，以提高它们的出租可能，增加自身的投资收益。
字：房价。 |
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